מעבירים דירה או מגרש במתנה על שם הילד? המאמר הבא בשבילכם!

מדובר במצב שבו צד אחד מעביר זכויות במקרקעין לצד אחר ללא קבלת כל תמורה (במידה ומתקבלת תמורה כלשהי אפילו מינורית הרי שאין העסקה נכנסת להגדרת "עסקת העברה ללא תמורה").

ניתן לומר כי אנשים רבים משתמשים בעסקת מקרקעין זו לצורך: שיקולי מס, מניעת סכסוכי ירושה בעתיד וקביעת הירושה בעודו של נותן המתנה בחיים, הגנה על דירה במצב שבו נותן המתנה נכנס למערכת יחסים חדשה ומעוניין כי ילדיו מנישואיו הקודמים יזכו בזכויות הדירה. לעיתים אנשים מבצעים עסקה שכזו על מנת להגן על זכויות בן/בת הזוג מפני חובות לנושים.

אין חובה לערוך חוזה לעסקת העברה ללא תמורה המכונה "חוזה מתנה" אך במידה ומחליטים לערוך חוזה, עליו להיות חוקי, מוסרי ואינו נוגד את תקנת הציבור.

במעמד ההעברה על הצדדים לחתום על מסמכים שונים וזאת להבטחת העסקה וביצוע העברת הזכויות בעתיד. על מעביר הנכס לחתום על תצהיר "נותן מתנה" אשר יאומת בפני עו"ד, על מקבל הנכס לחתום על תצהיר "מקבל המתנה" אשר גם הוא יאומת בפני עו"ד. ניתן לחתום על חוזה מתנה אך אין דרישה כזו בחוק. על הצדדים יהיה לחתום על מסמכים הקשורים למיסוי מקרקעין ועל שטרות במידה והנכס רשום בטאבו על שם נותן המתנה. במידה ואין רישום שכזה בטאבו יהיה על הצדדים לחתום על מסמכים מעט שונים במרשמים שונים.

כידוע, בכל עסקת מקרקעין על מוכר הדירה לשלם מס המכונה "מס שבח" לרשויות המס אלא אם כן האחרון עומד בתנאים מסוימים אשר יכולים לפטור אותו מתשלום אותו המס ועל רוכש הדירה לשלם "מס רכישה" עפ"י מדרגות מס רכישה.

לעניין מס רכישה במצב של העברה ללא תמורה, על מנת שמקבל הנכס יוכל ליהנות מחיוב מס בגובה של 1/3 ממס הרכישה הרגיל (שהיה עליו לשלם אילו היה מדובר בעסקת מקרקעין רגילה) עליו לעמוד בהגדרת המונח "קרוב" עפ"י תקנות מיסוי מקרקעין כפי שיפורט להלן.

"קרוב"- בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך שישה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות.

קיים בתקנות סייג: במידה וההעברה ללא תמורה מתבצעת לבן זוג המתגורר יחד בדירה, בן/בת הזוג המקבל יהיה פטור ממס.

לעניין מס שבח במצב של העברה ללא תמורה, על מנת שנותן הנכס יוכל ליהנות מפטור, עליו לעמוד בפסקאות (1) ו-(2) להגדרת המונח "קרוב" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וכן אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

הגדרת המונח "קרוב" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: "קרוב" לאדם פלוני- (1) בן זוג (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה (3) אח או אחות ובני זוגם (4) איגוד שהוא בשליטתו.

ניתן לשים לב לנקודה מעניינת כי הגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין לעניין מס שבח שונה מהגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה לעניין מס רכישה.

דוגמאות להמחשת העסקאות:

• העברה ללא תמורה מהורה לילד- כאשר בידי ההורה דירה אחת והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת. היות ורכישת דירה שנייה כרוכה בתשלום מס רכישה גבוה, להורה האפשרות לבצע העברה ללא תמורה של הדירה הראשונה לילדו ולאחר מכן לרכוש את הדירה הנוספת אך בפועל היא תיחשב לדירתו היחידה וייתכן שדירה זו תהיה לחלוטין פטורה ממס רכישה.

• העברה ללא תמורה בין אחים- יש לשים לב שבעסקת העברה ללא תמורה בין אחים, יהיה ניתן ליהנות מפטור ממס שבח רק אם הדירה של נותן המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה.

במידה ונותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס שבח כפי שנאמר לעיל, על מקבל המתנה לחכות תקופה הקרויה "תקופת צינון" על מנת ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. במידה ומקבל המתנה התגורר בדירה, יהיה עליו לחכות תקופת צינון של 3 שנים בטרם המכירה אך במידה ומקבל המתנה לא התגורר דירה, יהיה עליו לחכות תקופת צינון של 4 שנים תחת מגבלות החוק השונות.