המדריך לרכישת דירה יד שניה

לרוב, רכישת דירה הינה העסקה המשמעותית ביותר שאדם עושה במהלך חייו. מדובר בעסקה אשר דורשת ליווי צמוד מעורכי דין אשר מתמחים בתחום הנדל"ן.

מהן הבדיקות שיש לבצע בטרם רכישת הדירה?

מספר ביקורים בדירה

יש לבקר את הדירה במועדים שונים. אין להסתפק בביקור חד פעמי אלא יש להשקיע מאמץ וזמן לבדוק את הדירה במועדים שונים. ייתכן ותגלו כי בקרבת הדירה נמצא בית ספר ובשעות הבוקר המוקדמות נוצר עומס תנועה ביציאה מהרחוב, דבר אשר יגרום לכם לוותר על הדירה.

מחיר הדירה

לאחר קבלת הצעת מחיר לדירה, ניתן לעיין באתר מדל"ן ולבדוק עלות הדירות אשר נמכרו באזור הדירה המבוקשת ובכך לוודא כי המחיר שהוצע עבור הדירה תואם למציאות. יש לקחת בחשבון כי מחיר הדירה תלוי גם בשינויים ובשדרוגים שבעלי הנכס עשו.

נסח טאבו\ אישור זכויות

יש להוציא מלשכת רישום המקרקעין נסח טאבו שהינו תעודת הזהות של הנכס. באמצעות נסח הטאבו ניתן לוודא כי המוכרים אשר מייצגים עצמם כבעלים אכן בעלי הנכס. כמו כן באמצעות הנסח ניתן לזהות הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מנהליים, הגבלות אחרות ועוד. במצבים שבהם אין רישום בית משותף קרי, עוד לא נעשה הרישום בטאבו וכל הרישומים של הבניין מתנהלים אצל חברה משכנת (משרד עו"ד המייצג את החברה הקבלנית ודואג בין היתר לרישום הבית המשותף בטאבו) יש לדאוג לקבלת "אישור זכויות".

מסמכי בית משותף

ניתן להוציא את מסמכי הבית המשותף שהינם צו רישום בית משותף, תקנון הבית ותשריטי הבית באמצעות האינטרנט. באמצעות מסמכים אלו ניתן לבדוק את השטחים הצמודים לדירה, החניות והמחסנים במידה וישנם.

משכנתא

בטרם החתימה על הסכם הרכישה, יש לפנות לבנק ולקבל ממנו "אישור עקרוני" לקבלת משכנתא הן לגבי מצב הרוכשים והן לגבי מצב הנכס. האישור אינו מבטיח כי אכן תתקבל המשכנתא אלא במידה וכל המסמכים שהוצגו הינם נכונים, ישנו סיכוי גבוה לקבלת המשכנתא. לעניין המשכנתא, יש לבדוק האם רובצת משכנתא של המוכרים על הדירה. בשלב זה, יש לבקש מהמוכרים להמציא מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתא הרובצת על הדירה ולבדוק כיצד בכוונתם לסלק את המשכנתא.

בדיקות בעירייה

• בדיקת התב"ע (תכנית בנין עיר)- מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. יש לבדוק את התב"ע המקומית על מנת לוודא כי הדירה שנרכשה מצויה בתכנית בשטח המיועד למגורים. מומלץ לבדוק את התוכניות מסביב לדירה הנרכשת, ייתכן שבמגרש המהווה את נוף הדירה ייבנה מגדל גורד שחקים, דבר אשר ירתיע אתכם מרכישת הדירה.

• עיון בתיק הבניין- תיק בניין כולל את כל התכניות, האישורים והתכתובות המתייחסים לבניין מסוים בעיר (כולל היתר בנייה, תכנית, "טופס 4", תעודת גמר, החלטות של ועדות משנה/ מחוזית/ ערר, צווים מנהליים, מפות מדידה וכיו"ב).

• איתור חריגות בנייה- בדיקה האם התכנית שאושרה בהיתר בניה המקורי הולמת למה שקיים במציאות. חריגת בנייה מהווה עבירה פלילית.

בדיקת הדירה באמצעות חברת בדק/ מהנדס בניין

יש לבצע בדיקה באמצעות איש מקצוע אשר יגלה את הפגמים והליקויים הקיימים בדירה, במידה וקיימים. השכרת שירותיו של איש מקצוע יכולה לחסוך עלויות רבות ולעיתים לחשוף ליקויים שבגינם ייתכן ורכישת הדירה אינה רלוונטית.

בדיקת הוצאות במסגרת הליך הרכישה

מס רכישה, שכ"ט עו"ד, מתווך ויועץ משכנאות הינם רק חלק מהתשלומים שיש לקחת בחשבון במסגרת רכישת דירה.